一、基本案情

2022年，某大学大三学生小李因在市区一家公司实习，为了方便通勤，在公司附近租住了一套公寓。他与房东王某签订了《房屋租赁合同》，约定租期为一年，月租金1500元，按月支付，同时支付押金1500元。合同中写明：“租赁期内，若乙方（小李）提前解除合同，应提前30日通知甲方（王某），并承担相应违约责任。”但合同中未明确约定提前解约的具体违约金数额或押金处理方式。

小李按约支付了前六个月的租金及押金，按时入住，房屋使用状况良好，未造成任何损坏。第六个月末，小李因学校课程安排变化，需提前结束实习并返回学校，故决定提前解除租赁合同。他提前30天书面通知了房东王某，表示将在一个月后搬离，并要求在搬离并结清所有费用后，退还押金1500元。

房东王某则认为，小李提前退租违反合同约定，导致其房屋空置、需重新招租，造成实际损失，故拒绝退还押金。双方多次协商未果，小李遂将房东诉至法院，请求判令房东退还押金1500元。

二、案例分析

（一）分析推理过程

1. 合同是否有效成立？

小李与房东签订了书面的《房屋租赁合同》，内容合法、意思表示真实，双方具有相应民事行为能力，该合同依法成立并生效。

2. 小李提前退租是否构成违约？

合同约定租期为一年，小李在租住半年后因个人原因提前退租，属于单方解除合同，构成违约。但合同中并未明确约定提前退租的具体违约责任形式（如没收押金或支付固定违约金），仅要求提前30日通知。

3. 房东拒绝退还押金是否合理？

押金的主要功能是担保承租人履行合同义务，如支付租金、不损坏房屋等。本案中，小李已支付全部在租期间的租金，房屋无损坏，且提前30天通知，给予房东合理时间寻找新租客。房东未能证明其因小李退租产生了实际损失（如长时间空置、中介费等）。因此，房东以“违约”为由直接没收全部押金，缺乏合同依据与法律依据。

4. 违约责任的合理认定

根据《民法典》相关规定，违约责任的承担应与实际损失相当。小李提前退租确实给房东带来一定不便，但并未造成重大损失。在无明确违约金条款的情况下，房东无权直接没收押金，而应返还押金，或仅扣除合理范围内的实际损失（如有证据支持）。

（二）案件结果

法院经审理认为：小李提前退租构成违约，但合同中未约定押金可作为违约金直接扣除； 房东未能提供证据证明其因小李退租产生了实际损失（如房屋空置超过合理期限、额外招租费用等）；小李已履行提前30天通知的义务，并结清了在租期间的租金，房屋无损坏。

最终，法院判决：房东王某于判决生效之日起七日内退还小李押金1500元。同时，法院在判决中指出，若合同中明确约定提前解约的违约责任（如扣除一个月租金作为违约金），则应在合理范围内予以支持，但本案无此约定。

（三）相关法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第577条

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 《中华人民共和国民法典》第584条

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

3. 《中华人民共和国民法典》第585条

“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

三、给大学生的启示

1. 签订合同前要仔细阅读条款

大学生在租房时，应认真阅读租赁合同，特别是关于提前解约、押金扣除、违约责任等内容。如果合同条款模糊或对自己不利，应主动要求修改或补充，避免事后产生纠纷。

2. 了解基本的法律常识

押金不是“罚款”，不能随意没收。即使是违约方，也只需承担与实际损失相当的违约责任，而不是任由对方漫天要价。大学生应掌握《民法典》中关于租赁合同、押金、违约金的基本规定，增强法律意识。

3. 遇到纠纷要理性维权

小李没有忍气吞声，而是通过协商、诉讼等合法途径解决问题，值得学习。大学生在权益受侵害时，应保留好合同、付款凭证、沟通记录等证据，必要时向法院起诉或寻求学校法援、社区调解等帮助。

4. 诚信履约，但也要合理止损

提前退租确实是不诚信的行为，会给房东带来不便。但如果确因个人原因需要解约，应尽早、正式地通知对方，尽量减少对方损失，也为自己在法律上争取有利地位。

5. 建议使用规范合同模板

大学生租房时，建议使用当地住建部门或消费者协会发布的标准化租赁合同模板，避免因“私人约定”导致权益受损。必要时可请学校法律社团或老师帮忙审阅合同。

供稿：“法治之光”辅导员工作室

审稿：杨德齐

 审核：徐芳