一、基本案情

某高校大四学生小娄因备战考研，在大学城附近通过中介与房东签订了为期一年的《房屋租赁合同》，约定月租金2000元，按季度支付。入住仅两周后，小娄发现卫生间天花板持续漏水，客厅墙面出现多处明显裂缝，部分墙体甚至轻微倾斜，存在严重安全隐患。小娄当即拍摄了现场照片和视频，并多次通过微信、电话等方式向房东反映情况，要求其在合理期限内进行维修。然而，房东以“合同里没有写明房东要负责维修”为由，一再推诿，拒不履行维修义务。此后漏水问题愈发严重，导致室内潮湿发霉，小娄的正常居住和学习受到极大影响。在多次协商无果、问题持续近两个月后，小娄决定不再忍让，通过法律途径维护自身权益。

二、案例分析

（一）分析过程

本案的核心争议在于：租赁合同中未明确约定维修义务时，房屋存在安全隐患，维修责任应由谁承担？

1. 合同义务的法定补充

虽然小娄与房东签订的合同未载明维修义务条款，但根据我国《民法典》的规定，出租人负有法定的适租义务，即出租房屋应当符合约定的用途，并保持房屋在租赁期间处于安全、可居住的状态。漏水、墙体开裂等问题已严重危及居住安全，显然不属于承租人正常使用造成的损耗，而是房屋本身的质量或老化问题。

2. 维修义务的法定归属

《民法典》第712条明确规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方并未就维修义务作出特别约定，因此维修责任依法应由出租人（房东）承担。房东以“合同未写明”为由拒绝维修，缺乏法律依据。

3. 承租人的救济权利

根据《民法典》第713条，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。同时，因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，小娄多次催告后，房东仍不作为，小娄已具备法定的自力救济和租金减免权利。

（二）法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第712条

“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”

2. 《中华人民共和国民法典》第713条

“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因维修租赁物影响承租人正常使用房屋，造成承租人其他损失的，出租人还应承担赔偿责任。”

3. 《中华人民共和国民法典》第731条

“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

（三）案件结果

小娄在咨询法律援助中心后，先向房东发送了书面《催告函》，附上房屋隐患的照片、视频及维修报价单，要求房东在7日内履行维修义务。房东仍不理不睬。随后，小娄自行聘请了专业维修人员进行紧急加固和防水处理，共花费2800元，并凭发票要求房东承担该笔费用，同时主张自维修当月起至问题解决之月，每月减少租金1000元。房东拒绝后，小娄向房屋所在地的人民法院提起诉讼。法院经审理认为：

 房屋漏水、墙体开裂属于危及居住安全的重大瑕疵，房东依法负有维修义务；

 房东长期推诿，已构成违约；

  判决房东向小娄支付维修费2800元，并减免三个月租金共计3000元（每月1000元），同时责令房东在判决生效后15日内对房屋主体结构进行安全鉴定和彻底维修。

小娄最终成功维护了自己的合法权益。

三、给大学生的启示

1. 签约前务必“看、查、拍”

租房前要实地查看房屋状况，检查水电、防水、墙体是否完好，对已有瑕疵拍照留证。不要轻信口头承诺，所有约定（包括维修责任、设施清单）均应写入合同条款。

2. 合同中明确维修义务

即使法律已有规定，仍建议在合同中写明：“出租人应保证房屋主体结构及附属设施安全完好，出现非承租人原因导致的损坏时，出租人应在接到通知后__日内维修完毕，逾期未修则承租人有权自行维修并由出租人承担费用，或相应减少租金。” 这能有效避免日后扯皮。

3. 维权要留痕、讲程序

发生纠纷后，应通过微信、短信或书面函件等方式与房东沟通，保留催告记录、现场照片、视频、维修发票等证据。必要时可先向社区居委会、街道司法所或高校法律援助中心求助，走调解或发函程序，比直接诉讼更高效。

4. 安全意识优先于租金便宜

案例中的漏水、墙体开裂属于重大安全隐患，甚至可能威胁人身安全。大学生租房切不可因价格低廉而忽略房屋基本安全条件。一旦发现此类问题，可依据《民法典》第731条随时解除合同，无需等待租期届满。

5. 善用法律武器，不“忍气吞声”

许多大学生面对强势房东时倾向于自认倒霉或默默忍受。本案表明，法律对承租人的保护相当充分。遇到房东无理拒绝维修时，可向12345市民热线、住建部门投诉，或通过诉讼、仲裁解决。多数高校设有免费的法律援助中心，学生应积极利用。

6. 合同不是“全部”，法律底线不可避

房东所谓“合同没写就不用负责”的说法在法律上不成立。大学生要树立基本法律意识：合同未约定的事项，适用法律规定。学会查阅《民法典》相关条文，才能在谈判和维权中占据主动。

 供稿：“法治之光”辅导员工作室

审稿：杨德齐

 审核：徐芳